不動産投資とは
不動産投資とは
不動産投資とはマンション・アパート等の不動産の物件を購入し、購入した物件を他人に賃貸したり売却したりすることによって収益を得る投資を指します。
バブル期は、購入した不動産が値上がった後に売却して利益を得る、つまり売却利益（キャピタルゲイン）を期待する投資でした。しかし、現在は購入したマンションなどを賃貸して得られる家賃収入、つまり運用利益（インカムゲイン）を期待する不動産投資が主流となっています。
なぜ今不動産投資が注目されているのか
社会の構造が昔と比べ大きく変化しました。年功序列賃金制度から能力給制度への転換、公的年金制度の見直し等・・・将来の収入の予想がつきづらくなってきています。
例えば、老後資金については自助努力による準備の必要性が高まってきています。老後の生活費は、いままでは厚生年金などの公的な年金である程度まかなうことができました。しかし、公的年金は、現在少子化高齢化などを理由に、給付額の削減や年金支払開始年齢の引き上げといった制度の見直しが行われています。公的な年金だけに頼っていては、老後を豊かに暮らすのは難しいのです。
また、心配なのは老後の生活だけではありません。未だに叫ばれている景気先行き不安や、リストラ、能力主義・能力給、終身雇用制度崩壊など、雇用不安も大きなものになっています。会社で一生懸命働き、出世して給料を稼ぐことができる時代は終わりました。
さらに現在は、預貯金の利率が0.1％にも満たない低金利の状況であり、預貯金だけでは資産を増やすことが難しく、また2005年4月よりペイオフが全面解禁となったことで、普通預金や当座預金においても、金融機関の破綻時には元本1,000万円までとその利息分までしか保護されなくなりました。お金を銀行に預けてさえいれば「安心」と言えた時代はもう終わってしまったのです。
以上のように、将来の収入・資産における見通しが不透明といえる今の日本のような環境においては、いかにお金を投資し、「不労所得」を稼ぐかが、資産を蓄え将来的にも安心な生活を送るために、重要なポイントなのです。
これに対し、現在のような低金利時代でも安定した高利回りを期待することができ、また、サイドビジネスとしてサラリーマンの方々にも無理なく始められる資産運用が、不動産投資なのです。
物件価格について
物件価格の決め方には3種類の方法があります。
一つが比較法。主に不動産業者が土地の価格を決める際に用いるもので、 簡単にいえば隣の土地の値段を調べて、その土地との比較で価格を決めるという方法です。
それから原価法。これは原価から値段を出す方法で、主に建物の値段を決める際に 用います。今この建物を新築したら一体いくらになるのか、その値段から経過年数を 割り引いて計算する方法です。
最後が収益還元法です。投資用の不動産の場合、この収益還元法がよく使われます。 これはその不動産があげる収益（家賃）から逆算して価格を決定する方法です。 収益還元法は、その不動産を家賃の何倍で購入するのかという考え方です。
例えば、年利12%で価格が1億円の不動産であれば、年間の家賃が1200万円（12%） 入ってくるわけで、毎月の家賃にすると100万円という事になります。この場合、1億円で 購入しているので、収益還元法で言えば、家賃の100倍で購入という事になります。
前にも述べたように不動産投資にはこの「家賃収入の何倍」という収益還元法が用いられますが、 この家賃収入をどの数字で計算するのかという点に気をつけて下さい。
下図Aの「設定家賃収入」。これは可能性としてある、最大限の家賃収入です。
しかし実際は空室や家賃値引き、滞納の未回収損などによって、下図Bの「実効総収入」へと減るのが一般的です。
またそこから不動産を管理していく上での様々な費用を差し引いたものが 下図Cの「営業純利益（ネット・オペレーティング・インカム）NOI」です。 これが一番小さな収入となります。
AとCでは倍ほどの差が出る場合もあります。するとどちらの数字を用いて 計算したかによって、収益還元法でも倍ほどの差が出てしまうわけであります。 ですから不動産投資において、このNOIという考え方は非常に重要となってきているのです。
任せて安心管理会社
投資は自己責任が原則です。不確定要素としてのリスクが存在する事もまた事実なのです。 投資用不動産においてもっとも重要なリスクは家賃収入の予測であります。この家賃収入予測さえつかめれば、不動産投資のリスクを全て知る事が出来ます。
ではその家賃の予測を一番確実に出来るのは誰か。
それは、その物件を実際に身近で管理している地元の不動産管理会社です。
不動産投資は、その地域でたくさんの物件を管理し相場を知り尽くした、 地元の不動産管理会社に任せてみてはいかがでしょうか。
不動産投資について正しく学ぼう
不動産投資は、裕福な人、資産家がするものだ…
不動産投資は、ハイリスクハイリターンの不安定な資産運用だ…
あなたはそんな印象をお持ちじゃないでしょうか？
もちろん資産運用というものは自己責任が原則です。そのため、自ら考え選択し、納得した上で、資産運用することが重要になります。
このことをしっかりと認識した上で、そのメリット・デメリットをきちんと理解し、あなたも不動産投資を始めてみませんか？
不動産投資は、他の投資商品と比べ、どんな魅力やリスクを持っているのか。これから正しく学んでいきましょう。
