不動産投資の魅力
不動産投資の魅力
- 利回りの倍増テクニック
- 不動産の購入時に資金を有効活用し、利回りを倍増させる「レバレッジ」という技術を紹介致します。
- この「レバレッジ」を用いた利回りの倍増方法を例を用いて説明いたします。
- ▼ＡさんとＢさんがいます。2人とも同じ条件の2,000万円の投資用不動産を購入しました。
▼年間の収益はどちらも200万円。つまり表面利回り10％です。
▼Ａさんは自己資金2,000万円を準備して購入しました。
▼Ｂさんは600万円を自己資金で、残りの1,400万円を銀行から借り入れて購入しました。ローン金利は固定3%で、毎年（単純に考えて）42万円の利息を払います。 - この条件で2人の利回りを計算してみます。
- Aさんは2,000万円の投資に対して200万円の収益です。つまり10%の利回りで運用しています。
- Bさんは自己資金600万円の投資に対して、200万円の収入です。そこから利息の42万円を差し引いて、毎年158万円が手に入ります。つまり600万円に対して158万円。という事は、158÷600＝26.33％の利回りとなります！
- 【下図参照】
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- この利回り倍増の技術を「レバレッジ」と呼びます。「レバレッジ」とは梃子(てこ)の事で、「投資した金額を有効に運用し、より大きな利回りを得る」という意味で用います。
- インカムゲイン（家賃収入）
- 投資用不動産は、継続的に家賃収入つまり運用利益を生み出します。
- 現金や土地は運用してこそ利益を生み、安定した利回りを期待できるのが魅力です。不動産投資の場合、入居者を確保できれば、その入居者が退去するまでの間、一般的に2～3年は安定した収入が、毎月見込めると考えられます。
- 年金対策
- 現在、公的年金と貯蓄だけでは、長い老後生活は不安です。
- 投資用不動産を購入して定年までにローンを完済させておけば、老後に支給される公的年金にプラスして安定した賃貸（家賃）収入を得ることが出来ます。特に、50代後半から65歳までの間 の年金の払われない期間の収入の穴埋めにもなりえます。
- 生命保険の代用
- 不動産投資物件をローンで購入すると、団体信用生命保険（ローンを借り入れた人に事故や病気、死亡などの不測の事態が生じ返済不可に陥った際に、返済を肩代わりするもの）に加入することになります。
- また、不動産を担保提供する為にローンに生命保険が組み込まれています。そのため、万一の事態の時は、団体信用生命保険が適用されローンの残債は保険から支払われます。購入した不動産は、債務のない状態で残された家族のものになり、安定した家賃収入を受け取れます。また、売却してまとまったお金を手にすることも可能です。
- 節税効果
- 不動産投資は、建物の減価償却費・ローン金利・固定資産税等の経費がかかりますが、それらを家賃収入から差し引き赤字部分を損益通算として給与所得や事業所得などの他の所得から差し引いて確定申告する事によって、所得税・住民税の節税効果があります。
しかし、トータルの不動産所得が黒字の場合は税額が増え、節税効果は薄くなるため、注意が必要です。
- 相続対策
- 相続の際、購入した投資用不動産は、全額課税対象になる現金や株式と異なり、評価額（概ね建物は取得価格の50%、土地部分は時価の80%で評価される）で決まります。つまり評価が低いため、相続対策になるのです。
また、物件が賃貸中であれば、更に土地・建物ともに2～3割、評価額を下げることができ、相続対策として有効となります。
- 資金調達の容易さ
- 不動産には担保力があるため、不動産を担保に金融機関からお金を借り入れることができます。投資家自身に資産があまりない場合でも、投資用不動産及びそこから得られる収益を担保として、お金を借りることが可能となります。
またこのように、購入する物件を担保にお金を借りた場合、不動産から生まれる家賃収入を毎月の返済に充てることができます。
- インフレヘッジ
- 将来的に経済がインフレに転じた際は、物価が上がり預貯金などの貨幣価値が目減りすることで、投資物件の資産価値や賃料相場の上昇が考えられます。しかし、購入した不動産価格や家賃は相対的に値上がりをすることが予測されますので、インフレヘッジになります。また、インフレ時に低下する預貯金の一部をアパート・マンションなどの運用に回すことも、インフレ対策の一つとなります。
- また、土地の二極化が始まっている中、人気の地区や希少性がある立地等で不動産を購入なされた場合に、将来その不動産を売却する際はキャピタルゲインを見込めることがあります。
不動産投資のリスク
- 空室・家賃滞納・賃料下落
- 賃料収入は、入居者がいる事が前提となりますが、購入したアパート・マンションが常に満室で入居者が退室しても、すぐに次の入居者が見つかるという保証はありません。
- たとえ満室でも、家賃滞納者が居ると回収するまでは空室と同じで家賃収入が無く、予定していた運用利回りを確保できないことになります。場合によっては、入居者を確保するために賃料を下げることも考えなければなりません。
- 老朽化と修繕
- 年月が経つにつれ、購入した物件の老朽化や陳腐化が進みます。考えていた以上に設備投資金額が高いなど、修繕の不安が出てきます。入居者募集の観点からも、常に最良の状態を維持していくためのメンテナンス費用が発生します。
- 売却損失（キャピタルロス）
- 不動産は価格変動する可能性があります。
- 不動産価格が購入時よりも下落した場合、売却した際に損をする、つまりキャピタルロスを生じる恐れがあります。
- 金利上昇
- 低金利時にローンを組んで投資用物件を購入した場合、金利が上昇すると返済金額（利息の支払い）が増え、投資物件の予定利回りが減少する可能性があります。
- 低換金性
- 購入した投資物件を現金化したいとしても、定期預金を解約して現金化するようにはいきません。実際に買い手が見つからない限り、売却することができません。
不動産投資におけるリスクコントロール
- 家賃収入…家賃保証システムの利用、サブリース（借上げ）活用
- 滞納問題…延滞保証、立退き訴訟費用補償、原状回復費用補償
- 老朽化と修繕費…こまめなメンテナンスと適切な建物診断・長期修繕計画
- 金利変動…長期固定金利の利用、無理のない返済プラン
- 低換金性…出口（売却）を見据えた購入、更地での需要予測（売れる土地かどうか）
- 売却時損失…地価動向、地域分析、将来の需要予測
不動産業者の選定がポイント
- 特に物件管理の巧拙で差が出ます。
- 収益の最大化とリスクの最小化を心掛けましょう。
管理業者の正しい選択を
これまで見てきたように、不動産投資には、様々なメリット・デメリットがあります。これらをしっかりと把握し、安全な投資活動をしていきたいものです。
もちろん、ご自身で管理されるのも結構ですが、プロの管理業者をアドバイザーとして利用することを、やはりオススメします。
ただ、不動産管理をする管理業者によって、投資不動産の価値が大きく左右されることを忘れてはなりません。管理システムが整備され、しっかりと管理を行ってくれる業者を選びましょう。適切な管理業者を選定し、利用することで、安心・安全な不動産投資を行うことができ、ご自身の手間も省けます。
