不動産投資用語集

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あ
RC
あーるしー		 「鉄筋コンクリート構造」という意味の「Reinforced Concrete」の頭文字をとったもので、引っ張る力に強い鉄筋です。圧縮する力に強く、耐久性、耐火性、強度にも優れ、コンクリートの補強に利用されます。経済性に富むことで中高層建築で多く用いられています。
アセットマネジメント
あせっとまねじめんと		 「資産運用」のこと。不動産を含む資産「全体」の効率的運用を目指し、資産配分への助言やファンド運用など広範な業務を行う。
頭金
あたまきん		 住宅購入でローンを利用する際にあらかじめ用意する必要がある自己資金です。一般的に、公庫や民間住宅ローンでは物件価格の80%までが借り入れが可能ですが、最低でも物件価格の2割を用意する必要があります。ローン諸費用や仲介手数料などの諸経費を考えると、資金計画として物件価格の3割程度準備することが望ましいでしょう。
一般定期借地権
いっぱんていきしゃくちけん		 借地借家法（平成4年8月1日施行）により創設された3種類の定期借地権のうちのひとつで、次の3つの契約内容を含みます。
  1. 更新による期間の延長がない
  2. 存続期間中に建物が滅失し、再築されても、期間の延長がない
  3. 期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求することができない
つまり、五十年以上の存続期間を定めた場合、土地を借りて建物を建てた人は期間満了後、建物を取り壊して、借りた土地から出ていく必要があります。
インカムゲイン
いんかむげいん		 資産を手放さずに資産運用や投資をすることによるリターン（成果）のひとつで、安定的・継続的に収益（所得）が得られます。不動産の場合は賃料収入など、株式投資の場合は配当金、預貯金などの場合は受取利子（利息収入）、投資信託などの場合は収益分配金などです。
SRC
えすあーるしー		 「鉄骨鉄筋コンクリート造」という意味の「Steel Reinforced Concrete」の頭文字をとったもので、柱・梁など骨組みを鉄骨で組み、その周囲に鉄筋コンクリートをかぶせて一体構造にした建築工法です。マンションなど高層建築に用いられる程強度に優れています。
オーナーチェンジ
おーなーちぇんじ		 投資用の不動産を購入した者（オーナー）が、賃借人の入った状態のまま他へ売却することです。賃借人からみると家主が変わる（チェンジ）ことになります。ここ数年、急激に増えているワンルームマンションにおいての取引が多く、新オーナーは新たに賃借人を探す手間が省けるというメリットがあります。

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か
キャップレート
きゃっぷれーと		 キャップレートとは、ネットオペレーティングインカム（ＮＯＩ＝年間賃貸収入から管理費や固定資産税等の営業経費を控除した後の純収益のこと）を投下資本（投資金額）で除して求めた割合を指す。表面利回りに比べてキャッシュフローに着目されている点で、より精度の高い投資効率を表す。収益還元法の一方法において、純収益（ＮＯＩ）キャップレートで除して不動産価格を求める。機関投資家やファンドが多用する利回りはキャップレートであるのに対して、不動産業者や個人投資家は表面利回りを用いることが多い。
キャピタルゲイン
きゃぴたるげいん		 保有する不動産や株式、債券の値上がりによる利益のこと。キャピタルゲイン=売却金額-購入金額。
共益費
きょうえきひ		 共益費はそのマンションの入居者が共同で利用するものに使われるお金で、たとえば、ごみ置き場の水道料金・エントランスの電気代・エレベーターの電気代・管理人への支払などの費用です。管理費ともいいます。
共用部分
きょうようぶぶん		 ビルやマンションなどで複数の居住者・賃貸人が共同で使用する部分で、専有部分以外の部分のことを指します。建物の重要な骨組みにあたる構造躯体（くたい）の他、バルコニー・玄関扉・窓サッシ・廊下・階段室・各共用設備・設備室・管理人室・集会室等をいいます。
金銭消費貸借契約
きんせんしょうひちんたいしゃくけいやく		 金融機関から融資を受ける時に交わす借入契約のことで、ローン契約ともいいます。
CATV
けーぶるてれび		 ケーブルテレビジョン（Community Antenna TeleVision）の略。有線テレビ放送のため、電波障害等による映像の乱れが無く、山間部や人口密度の低い地域など、地上波テレビ放送の電波が届きにくい地域でもテレビの視聴が可能になります。近年では多チャンネルや電話サービス、高速なインターネット接続サービスを展開し、都市部でも加入者が増加しています。
競売物件
けいばいぶっけん		 ローン破たんなどで債務の履行ができずに差し押さえられた不動産を、地方裁判所が競売にかけて売却する物件のこと。一定の期間を決めて入札を受け付け、公示した最低入札価格以上で一番高く入札した人が購入できる「期間入札」と、期間中に入札が1件もなく売れ残った物件を先着順で任意に売る「特別売却」がある。
原状回復義務
げんじょうかいふくぎむ		 マンション等の賃貸借契約が終了したときに、賃借人は、居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善良なる管理者の注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等を復旧する義務を負います。この義務を「原状回復義務」といいます。
減損会計
げんそんかいけい		 企業が所有する固定資産の価値が大幅に下落している場合に、帳簿価格を引き下げ、価値下落分を特別損失に計上する会計処理のこと。固定資産として土地や建物の他、生産設備等がある。
建蔽率
けんぺいりつ		 敷地面積に対する建築面積の割合。たとえばある建築物の建築面積が50m2で敷地面積が100m2ならば、建蔽率は50%となります。建蔽率制度の目的は、敷地内に適度な範囲の空地を確保することにより、日照・通風の確保及び延焼の防止を図ることにあります。建築基準法では、都市計画区域内の用途地域ごとに、建築できる建物の建蔽率の上限が定められています。敷地が街区の角地にあり、特定行政庁が指定したものなどは建蔽率が緩和されています。
コンストラクションマネジメント
こんすとらくしょんまねじめんと		 発注者側に代理人として、コスト・工程・品質を総合的にコントロールし、無駄な工事費削減、建築コストの透明性確保、施行業者選定などの業務をこなすことである。
コンバージョン
こんばーじょん		 建物の用途変換のこと。現在ではオフィスビルを賃貸マンションに転換することが主流である。市場ニーズにマッチした用途へ転換することで、競争力を失った建物の資産価値を再生できる。

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さ
収益還元法
しゅうえきかんげんほう		 収益用不動産の価値を算定するのに用いられる不動産鑑定評価の一つです。年間の賃料（厳密には賃料から諸経費を控除した純収益）を還元利回りで割ることで収益価格を出します。
重要事項説明書
じゅうようじこうせつめいしょ		 不動産の売買契約や賃貸借契約に先だって、一定の重要な事項について、事前に説明を行なうことを業者に義務づけています。説明すべき重要事項はすべて書面に記載し、その書面を交付して説明を行なわなければなりません。これらの事項を記載した書面を「重要事項説明書」と呼び、交付しなければなりません。これらの事項は、購入者などにとってその宅地または建物を取得し、あるいは借りようとするうえで、きわめて重要な判断材料となり、かつ、口頭説明による場合には正確な理解が困難な場合もあるため、書面によらなければならないものとされています。重要事項の説明は、書面を交付して取引主任者が行います。
準防火地域
じゅんぼうかちいき		 火災が発生した場合でも延焼速度を遅くし、市街地の防火に役立てることを目的として指定される地域。準防火地域は、防火地域に準ずる地域について指定され、準防火地域内の建物は、一定規模以上の建築物は、耐火建築物または準耐火建築物とすることや木造の建築物は、延焼の恐れのある部分を防火構造とすることなどの制限があります。
新築
しんちく		 建物の造作工事が完了してから1年未満で未使用のものをいいます。造作工事後1年未満であっても1度使用（入居）したものは中古物件となります。
スケルトンインフィル
すけるとんいんふぃる		 建物の構造をスケルトン（骨組・骨格）と、インフィルは（内部・内装）に分けた考え方で、これを組合せたのがスケルトンインフィル（SI）と呼ぶ。ライフスタイルに応じ、構造部分（スケルトン）は耐久性を高く長持ちできるようにし、設備配管などは固定する一方、内部（インフィル）は、間仕切り等も含め変化できるようにしておくという発想から生まれたものです。
ＳＰＣ（Ｓpecial Ｐurpose Ｃompany）
スペシャル パーパス カンパニー		 建物の構造をスケルトン（骨組・骨格）と、インフィルは（内部・内装）に分けた考え方で、これを組合せたのがスケルトンインフィル（SI）と呼ぶ。ライフスタイルに応じ、構造部分（スケルトン）は耐久性を高く長持ちできるようにし、設備配管などは固定する一方、内部（インフィル）は、間仕切り等も含め変化できるようにしておくという発想から生まれたものです。
施工会社
せこうがいしゃ		 建物の建築工事を行なった会社。
セットバック
せっとばっく		 幅4mに満たない道路に接している場合、建物は道路の幅が中心線より2mになるように、道路の境界線を後退（セットバック）する必要があります。セットバックした部分は道路と見なされ、その部分に建物を建築することはできません。後退した分の面積は、建蔽率や容積率から差し引かれます。
専有庭
せんゆうにわ		 区分所有のマンションや賃貸物件で、1階居住者が専用で使用できる庭を指します。区分所有の場合、庭部分も通路やバルコニーと同じく共有部分ですが、専用使用するために毎月使用料を払う必要があります。
専有部分
せんゆうぶぶん		 分譲マンションなどの区分所有建物において、一棟の建物の中に独立し構造上区分された部分で、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分を指します。
専有面積
せんゆうめんせき		 部屋の面積の中からバルコニーなどの専用ではあるが共有部分を除いた専有部分の面積のことです。専有面積には「壁芯」と「内法（うちのり）」の2つの表示方法があり、「壁芯」は隣の専有部分との間の壁の真中を囲んだ線で計算し、「内法」は専有部分の壁の内法で囲んだ線で計算します。

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た
第一種中高層住居専用地域
だいいっしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき		 中高層住宅のための地域。病院や大学の他、500m2までの一定の店舗などが建設可能です。
第一種低層住居専用地域
だいいっしゅていそうじゅうきょせんようちいき		 低層住宅のための地域。小規模な店舗や事務所をかねた住宅や、小中学校などが建設可能です。
第二種住居地域
だいにしゅじゅうきょちいき		 住居の環境を守るための地域。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建設可能です。
第二種中高層住居専用地域
だいにしゅちゅうこうそうじゅうきょせんようちいき		 中高層住宅のための地域。病院、大学などのほか、1,500m2までの一定の店舗や事務所など、必要な利便施設が建設可能です。
第二種低層住居専用地域
だいにていそうじゅうきょせんようちいき		 低層住宅のための地域。小中学校のほか、150m2までの小規模な店舗などが建設可能です。
宅配BOX
たくはいぼっくす		 不在時に宅配物を一時的に受取、保管する設備です。マンション等のエントランス（集合玄関）や集合郵便受けの近くに設置されていることが多い。
坪
つぼ		 土地や建物の面積の単位のこと。1坪は約3.30579平方メートル。
ディスカウントキャッシュフロー法（ＤＣＦ法）
でぃすかうんときゃっしゅふろーほう		 収益用不動産を賃貸することにより、将来得られると予測されるキャッシュフロー（お金の流れ＝入金額）を現在価値に割り引いて求めた金額を合計して求めた金額が不動産の価値（評価額）であるとするもの。収益用不動産の価値を測定する手法の一つである。
出口戦略
でぐちせんりゃく		 投資のポイントは、投資資金の回収であり、そのための戦略をいかに練るかが投資の巧拙を分ける。現在はインカムゲインを目的にして一定期間後に転売して利益を確定するスタイルが多い。
デューデリジェンス
でゅーでりじぇんぬ		 買主が投資判断をする上で、事前に行う物件調査・査定のことをいいます。本来は、物理的な側面（環境問題を含む）法的側面、経済的側面などの詳細な調査を外部の専門家に委託して、リスク分析やキャッシュフロー予測を行い、投資価値の判定をすることになります。
DEN
でん		 書斎などの意味で趣味を楽しむための部屋として利用します。最近の自分の時間を楽しむという発想から取り入れられ始めた空間です。
登記
とうき		 一定の事実、法律関係を第三者に知らせるため、登記所に備える登記簿に記載すること。または、記載そのものをいいます。不動産の所有権の取得を第三者に対抗するには登記をする必要があります。
登記権利者
とうきけんりしゃ		 登記により形式的に直接利益を得るもの。不動産売買による移転登記により利益を受けるのは新たな所有権名義人である移転登記における買主です。
トランクルーム
とらんくるーむ		 分譲マンションにおいて、区分所有者が利用するために、各住戸とは別に設置された家財などを預かってくれる保管サービス。区分所有者が各住戸を購入する際に、同時にトランクルームを購入する場合や、区分所有者はトランクルームを所有せず、毎月使用料を支払う場合があります。

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な
延べ面積（延べ床面積）
のべめんせき		 建築物の各階の「床面積」の合計。主として、建築物全体の使用面積の大きさについて行われる制限に関して用いられます。
ネット・オペレーティング・インカム（ＮＯＩ）
ねっと・おぺれーてぃんぐ・いんかむ		 賃貸による毎年の純収益のこと言う。賃貸総収入から不動産を有効に賃貸するために必要となる経費（費用）を控除した残額が、その収益用不動産の純収益となる。主な経費として次のものが挙げられます。管理手数料、募集費用、共用光熱費、共用清掃維持費、入替リフォーム、設備メンテナンス、修繕費、火災保険料、固定資産税などです。投資の世界では非常に重要なキーワードとなります。
ノンリコースローン
のんりこーすろーん		 日本における通常の銀行ローン（不動産担保融資）がリコースローン（遡及型融資）であるのに対して、ノンリコースローンとは非遡及型融資といいます。つまり、担保である不動産を処分してなお残債務がある場合でも、貸手である金融機関（債権者）はそれ以上の返済を請求することができないのです。

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は
バリアフリー
ばりあふりー		 高齢者や身体障害者など、体の不自由な人々の行動を妨げる物的・心理的障害を取り除くという意味。バリアフリーデザインは障害となる物を除去し、生活しやすいよう設計されたものです。段差を無くす、手すりをつけるなどの、生活しやすい設計がなされています。
バルクセール
ばるくせーる		 一括売却のこと。銀行が不良債権処理にあたり、案件個々に債権回収を行い、個別に競売申立てをすると、多額のコストがかかり、回収期間が長期化する。このため回収が絶望的な債権や担保不動産の権利関係が複雑な場合、物的に瑕疵がある場合などは、債権を一括処理して処分し早期に現金化する方がメリットが高い場合がある。処分額は債権元本の5〜10％といわれている。
パントリー
ぱんとりー		 食料品や食器を入れる床下収納庫のこと。主にキッチンに隣接して配置し、食事をとる部屋に近づける場合もあります。
PS
パイプスペース		 上下水道管（さらにはガス湯沸器など）を集中的に納めた空間をPS（パイプスペース）と言う。住戸の玄関脇などの外部設置されているのが一般的である。このPS（パイプスペース）の中に電気・ガス・水道のメーターを納めているときは、「MBPS」と表示されることがあります。
物件
ぶっけん		 商品となっている不動産のこと。主に土地、建物、区分所有物（マンション）、賃貸アパート・マンションの1部屋などを指します。
不動産証券化
ふどうさんしょうけんか		 商業ビルや賃貸マンションなどの不動産を担保に証券を発行して資金を調達する手法のこと。換金性、流動性の低い不動産を小口の証券の形に分けることで、発行者は資金調達が容易になる。不動産に関する債権を証券化するデット型と、不動産の所有権を証券化するエクイティ型の2つのタイプがあり、デット型は運用利回りを重視したもの、エクイティ型は売却益も期待できます。
フローリング
ふろーりんぐ		 木質系の床仕上げ材の総称。フローリングには、単層フローリング（一枚の厚い天然木単板を多数敷き詰めたもの）と、複合フローリング（単板を重ねて表面に天然木単板を接着した板材を多数敷き詰めたもの）の2種類があります。
プロパティマネジメント
ぷろぱてぃまねじめんと		 投資用不動産の収益を高めるには、管理・運営が極めて重要になります。そこで、不動産の管理業務や賃貸業務、修繕業務を監督指揮する高度な不動産管理運営業務として、プロパティマネジメント業務が注目されております。
ペイオフ
ぺいおふ		 2005年4月1日以降、金融機関が破綻した場合、預金の支払が１０００万円までしか保護されない制度。従って、信用力が低い金融機関への預金を避けて、預金の分散化が進んでいる。ペイオフ対策の一環として、投資信託や投資用不動産にも資金が流れている。
壁芯
へきしん		 建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線を想定し、この中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方のこと。内法に比べ、壁の厚みの分だけ面積は大きくなので、分譲マンションのパンフレットに書かれた専有面積は壁芯計算によるものが多く、実際に使用可能な面積はそれより少し狭い。公的融資を受ける時には壁芯による面積、税金の軽減措置に必要な要件は内法(のりうち）による面積なので、注意が必要です。
ヘッジファンド
へっじふぁんど		 投機的な投資信託の一種。借入によるレバレッジを効かせ、投機的な取引や複雑な裁定取引を行う。
ポートフォリオ
ぽーとふぉりお		 所有資産全体の組み合わせ方。個人のポートフォリオについては財産三分法という考え方があって、資産内容を「預貯金」「有価証券」「不動産」の３つに分類してバランスよく組み合わせることが望ましいとされています。
防火地域
ぼうかちいき		 防火地域は、都市計画で指定される地域であり、火災を防止するため特に厳しい建築制限が行なわれる地域。広域避難場所やその周辺、避難路沿道にも指定される。防火地域内の建築物は、1. 耐火建築物または、準耐火建築物とすること、2. 耐火・準耐火建築物とする必要のない小規模な付属建築物などにおいても、延焼の恐れのある部分に防火戸などの防火設備を設けることなどの制限があります。

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ま
MB
めーたーぼっくす		 電気・ガス・水道のメーター（計器）をまとめて収納したもの。住戸の玄関脇などの外部に設置されているのが一般的で、上下水道管用のパイプスペースの中にこのメーターボックスを納めているときは、「MBPS」と表示されることがあります。
メゾネット
めぞねっと		 メゾネットとは、フランス語で「小さな家」の意味。3階建て以上のマンションで、上下2階にわたる住戸のこと。上下に広い空間を確保し、一戸建てのような内部空間を作ることができ、エレベータの停止階数が少なくなり経済的です。メゾネットと似た形の住居として、「ロフト付」があるが、ロフトは「部屋の基準」を満たしたスペースではありません。

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やらわ
ユニットバス
ゆにっとばす		 浴槽と床・壁・天井を一体成型した強化プラスチック製の浴室のこと。浴槽だけのものと、浴槽・便器・洗面台を一緒にしたものがある。防水、施工性、品質の安定、工期の短縮化などの面で優れている。単身者向けのマンションなどでよく用いられています。
容積率
ようせきりつ		 延べ面積を敷地面積で割った値のこと。建物の容積率の限度は、原則的には用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。前面道路の幅が狭い等の場合には、公共施設の機能の維持増進を図るために、指定された容積率を使い切ることが出来ない場合があります。
用途地域
ようとちいき		 都市計画法により、都市の環境保全や利便の増進のために、地域における建物の用途に一定の制限を行う地域。住居・商業・準工業・工業の各地域に大別される。用途地域には、建築できる建物の種類にもとづいて、「第1種低層住居専用地域」「第2種低層住居専用地域」「第1種中高層住居専用地域」「第2種中高層住居専用地域」「第1種住居地域」「第2種住居地域」「準住居地域」「近隣商業地域」「商業地域」「準工業地域」「工業地域」「工業専用地域」という12の種類あります。
浴室乾燥機
よくしつかんそうき		 浴室用の換気扇に、乾燥や暖房などの機能を加えたもの。雨の日や夜でも洗濯物が乾かすことができます。
REIT
りーと		 不動産投資信託のこと。「Real Estate Investment Trust」の頭文字を並べて「REIT」（リート）と呼ばれている。投資家から集めた資金で不動産を購入し、その不動産が生み出した家賃収入あるいは売却益を投資家に配当すること。メリットとして、（1）安定的に高利回りの配当金を受取ることが期待できる。（2）値動きリスクが相対的に小さい。（3）他の金融商品との分散投資の効果が見込める。（4）インフレにも強い商品などが挙げられます。
利回り
りまわり		 一般的に、投資用不動産広告における利回りは、年間賃料÷販売価格×100%で表示している。実際には固定資産税、管理委託費等の固定費があるので表示利廻りより低いパーセンテージになります。
ルーフバルコニー
るーふばるこにー		 マンションなどで、下階住戸の屋上を上階住戸がバルコニーとして使えるようにしたタイプ。ルーフテラスともいう。通常のバルコニーよりも面積的に広いため、アウトドアリビングや屋上庭園・屋上緑化などに利用され、広さに応じて使用料がかかるケースがあります。
レバレッジ
ればれっじ		 lever（てこ）を語源としています。レバレッジ効果とは小さな力（少ない自己資金）で大きな力（たくさんの家賃収入）を得られることを言います。不動産投資の場合でいいますと、自己資金だけでなく、借入金を利用して購入した方が投資金額（＝自己資金）に対する投資効率が高くなるのです。
レンタブル比
れんたぶるひ		 貸室部分÷延べ床面積で計算されるもので、オフィスビルやマンション計画で使用する。建物を計画するときには、レンタブル比の大小が一つの目安となる。賃貸部分の比率（レンタブル比）が大きければ大きいほど収益性はよくなります。
ロフト
ろふと		 ロフトとは、物置用の屋根裏部屋のこと。最近の住宅でロフトというと、天井高を高くして部屋の一部を2層式にした上部スペースのことをさすことが一般的です。

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